徳島市は新町西地区第一種市街地再開発事業について昨年１１月２７日徳島地裁判決の結果、一連の変更手続きを余儀なくされました。現在、都市計画変更の素案の縦覧(２週間)を終え、この１月２０日１８人の公述人により公聴会が開かれたところです。
私は、３番目に次のように公述しました。
徳島市上吉野町の見田治です。
新町西地区再開発にかかる都市計画決定の変更について意見を述べます。
第一は、現在の再開発事業計画の違法性と都市計画決定変更後の対応についてであります。都市計画法は、その基本理念で「健康で文化的な都市生活および機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには「適正な制限」の元に土地の合理的な利用が図られるべくことを基本理念として定められるものとする。」とされており、いわゆる憲法で保障された財産権など個人の種々の権利の制限を伴うものです。
とりわけ、第一種市街地再開発事業にあっては、土地や建物を所有する権利者の３分の２以上の同意によって組合を設立し、権利変換等で所有権の強制変換を行うことが可能で、仮に再開発に不同意の権利者が生じても「適正な制限」の名のもとに、不同意の権利者に対しても財産権が制限されます。
従って、個人の財産権の制限を伴う再開発事業にあって、それらを認可、監督する徳島市の責務はまことに重大なものがあります。
しかるに、このたびの都市計画決定の変更は、本市が「裁量権の範囲内」として、変更手続きに応じなかった、都市計画の変更、すなわち、街区を越えた小ホールと住戸の変更等について、平成２７年１１月の地裁判決によって「都市計画の変更」にあたると指摘され、その結果実施しているもので、本市が、「都市計画の変更をする必要があるかどうか」の判断において、重大な誤りを犯したことにほかなりません。この点、本市は厳しく反省すべきであり、今後、都市計画法並びに都市再開発法など法令を遵守し法令の定めるところにより、事業の認可、監督を図らなければならないことは言うまでもありません。
ところで、市街地再開発事業は都市再開発法第２条で、「都市計画法」で定めるところに寄りとされ、また組合の設立においても、同法第１７条認可基準によって、事業計画は都市計画に適合していなければなりません。ところが本市は都市計画の変更手続きをせず、この２年間、再開発事業を進めてきた結果、組合の設立から今日に至るまで、当然のことながら、現在の再開発事業計画は都市計画に適合していません。
つまり、都市計画に適合しない、いわば違法な事業計画の上に、組合が設立認可され、その組合による権利変換計画案がこの間進められてきたわけであります。
この点で、都市計画決定変更後の対応について、今進めている都市計画決定変更前に成された、再開発組合の設立・認可及び権利変換計画については、都市計画法にもとづく、都市再開発事業でなければならないという事業である以上、法を順守すれば当然再度やり直すべきであることを申し上げます。
次に、昨年施工組合が縦覧に供した「権利変換計画案」について申し上げます。
新町西再開発事業にあっては、総事業費が都市計画決定時点の平成２４年１１月で１５４億円、組合設立時の平成２６年の６月時点で１６８億６千４百万円、そして、それから、わずか１年余りで、２２５億円と総事業費がうなぎのぼりに膨らんでいます。
このような中、組合が行った「権利変換計画案」によれば、一般権利者は工事費が１㎡５９万円の住戸を１㎡３０万円の額で取得し、店舗についても１㎡の工事費５４万円の店舗を１階の店舗で２９万円、２階店舗で２１万円で取得するなどの半面、徳島市が権利者となり、取得するホールは、工事費１㎡７９万円のホールを１㎡当たり１４１万円で取得することに見られるように、一般権利者には取得額を低く抑え、徳島市には高額な額による取得・権利変換計画案となっており到底承服できません。
なお、この再開発の資金計画の収支は、説明頂いたように保留床処分金によって、最終的に清算する仕組みであり、事業費が膨らめば膨らむほど、保留床処分金という名の新ホールの買い取り価格を引き上げて処理されることも申し上げておきます。
最後に、再開発の事業計画において、駐車場法及び本市駐車場条例にもとづく約１３０台の駐車場の確保ができておらず、「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与することを目的とする」として都市再開発法の目的において、都市機能を図るうえで、駐車場の確保は重要な構成要素であり、本、都市計画決定の変更手続き後においても、この点で、駐車場の確保がなされないままの、違法状態にあることを指摘しておきます。
なお最後に、本市における新町西地区再開発事業は、一つ、中心市街地の再生、活性化とはならないこと。二つ、地元権利者の大半が補償金をもらって転出する事業となっていること。３つ、新ホール建設の理由としている老朽化した徳島市文化センターは耐震改修によって、引き続き存続活用が可能であること。また、総事業費が３年で１５４億円から２２５億円に膨れ上がる一方、オール税金による事業でありながら、組合施工の民間事業として、議会にも諮ることなく闇の中で進められていること。などから、新町西再開発事業は中止し、白紙撤回すべきことを申し上げて意見陳述を終わります。
