徳島市議会は初問・再問・再々問の３回登壇することとなっています。とりあえず、新町西再開発関係の質疑内容をご報告します。
日本共産党の見田治でございます。
日本共産党市議団を代表し質問いたします。
まず、はじめに新町西再開発事業と市長選挙にかかわる問題について質問をいたします。
来年４月１７日、市長は任期満了となり、徳島市長選挙は来年３月から４月ごろと言われ、間近に迫っています。
市長は今定例会において、市長選に４選出馬を表明され、その中で、「１０年後を見据えた政策の再構築」について語り、「私には実現する責務がある」と決意を語りました。
この市長のいう責務の最重要課題のひとつが新町西再開発事業に他なりません。
また、この市長選挙には、現在、４０歳の弁護士の方と６０歳の元アナウンサーのお二人の方が市長選に立候補の表明をされています。そして二人とも立候補にあたって実現すべき政策の第一に挙げているのが新町西再開発事業の白紙撤回であり、中止です。
新町西再開事業ですが、この一年で５６億４千万円も事業費が膨れ上がり、いまや総事業費は２２５億４千万円、徳島市の負担も１８１億円という、まさに本市の年間の総予算の約２割に匹敵する、莫大な税金をつぎ込もうという事業となりました。
来年春の市長選挙は、この再開発事業を引き続きすすめるのか、それとも、この白紙撤回するのか、市長選挙は、改めて市民に再開発の是非を問う選挙となることは間違いありません。
そして、重要なことは、権利変換確定前の、今なら、再開発を白紙に戻しても、市民に大きな損害を与えることなく、徳島市は再開発から撤退することが可能だということです。
土地や建物の所有権が、個人から再開発組合への移転する「権利の変換」、すなわち「所有権」の移転の前と後では、徳島市のこの事業にかかる責任の度合いは大きく変わります。
ここをしっかり押さえておかなければなりません。
権利変換による所有権の移転には当然お金が伴います。
地元権利者は、所有している土地や建物を再開発組合に差し出すわけですから、その代わりに補償金を受け取って転出するか
或いはまた、再開発で建設する店舗や住戸など新しくできる建物の床を受け取るということになります。そしてこの権利変換が確定しなければ、再開発事業は一歩もまえへ進めません。
１１月２７日の徳島地裁判決の結果を受けて、この１２月議会には見送りとなった、１８億８２４８万円の補償費と新ホール整備費、１５６億２千５百万円の債務負担行為というこの予算計上は、この権利変換の確定に不可欠なものでした。
補償金と債務負担行為の２つの予算計上、それはまた、市長選の前に、徳島市に再開発事業に多額の税金を投入させる義務を負わせる、そのことによって再開発事業が後戻りさせないように縛り上げる。そういうものでもありました。
債務負担行為の予算が承認得られれば、権利変換の確定に必要な新ホール買取の契約行為を行うことができる。そして、契約をたがえれば多額の賠償をしなければならない事態が生じる。
こうなれば、対立候補が、いくら事業の白紙撤回を唱えても「もうこの事業はバックできない、白紙にしたら多額の賠償金・税金がかかりますよ」とアピールする。市長選挙においてそのような手段につかわれる危険性もありました。
私は、市長選挙の結果次第で、このような市民に重大な損害を与えかねない、補償費や債務負担行為などの予算計上は、裁判の結果見送るなどという問題ではなく、本来現職の市長の責務としても、選挙前には絶対にしてはならない行為だと思っています。
そこでお聞きします。
所有権が移転する権利変換計画が確定する前、今の状態で、新町西再開発事業を中止する場合と、権利変換が確定した後になって、この事業を徳島市が中止するとした場合において、徳島市の責任の度合いはどのようなものになるでしょうか。わかりやすくお答えください。
そして、ここに至って、よもやそのようなことはないと思いますが、選挙前に都市計画決定の変更手続きをすませ、選挙の前に、補償金や新ホール買取に必要な債務負担行為などの予算を再び計上するつもりでいるのかどうか、明確にお答えください。
次に、権利変換計画の内容についてお聞きします。
再開発組合は、１０月２２日から１１月４日までの２週間、再開「権利変換計画」の広告・縦覧を行いました。
それを見ますと、区域内の権利者は土地・建物の所有者１０８人とテナント１６人、所有者の内再開発ビルの床面を取得されるのは、重複していますが、商業施設１６人、駐輪場８人、住宅３人で、
徳島市も権利者の一人として小ホールと商業施設(川の駅)を取得します。そして８２人の権利者が補償金をもらい転出していきます。
私は、この縦覧を拝見して、議会に、これまで報告されている再開発事業計画の内容に照らして、いくつもの疑問点が生じました。その点について質問します。
まず、建てる工事費と取得する建物の金額についてであります。
９月議会で工事費は、住戸は１㎡５４万円、商業施設は１㎡４２万円、ホールは１㎡７７万円と報告されました。
しかし、縦覧て拝見しますと、権利者は、住戸は１㎡３０万円、商業施設は１階２９万円、２階２１万円で取得します。
このように住戸は工事費の５５%、商業施設も工事費の７割から５割という、工事費より遥かに低い金額で取得するのに比べ、徳島市も権利者として小ホールの一部を取得しますが、その１㎡当たりの取得額は１４１万３千円。つまり、工事費の１．８倍で取得することとなっています。
なぜ、同じ権利者でありながら、徳島市は工事費よりうんと高く、一般権利者は工事費よりうんと安く建物を取得することができるのか、お答えください。
また、徳島市が取得する川の駅は、１㎡４０万円で取得します。しかし、川の駅と同じフロアーを取得する一般地権者は１㎡２８万６千円で取得します。
なぜ同じ１階フロアーの商業施設を取得するのに、徳島市は４０万で一般地権者は２８万６千円なのか、お答えください。
さらに、事業計画の変更によって、建設される「駐輪棟」は、１階の駐車場が１㎡２８万円に対し、２階の駐輪場は１㎡１６万円で取得することとなっています。
２階駐輪場は他の施設と比較しても、１６万という破格の低価格ですが、どうしてこのような金額となるのかお答えください。
さらに、この駐輪棟の建設費は２億２千万円です。しかし、権利者の取得金額は１億６千１２０万円です。建設費より６千万円も低く取得するのはなぜでしょうか。お答えください。
次に権利変換には、法による均衡の原則があります。
また、駐輪場は、ホールの駐輪場の付属設備として使用が義務付けられるもので、徳島市が半永久的に賃貸する駐輪場となります。このような物件の権利変換計画は他の物件と比べ、著しい不均衡が生じるのは明らかです。
さらに新たに建設する事務所棟は一筆として分筆されました。
ホールと筆をともにする権利床と比較して、財産の保全や処分に関して自由度は格段に違うこととなります。このような分筆は、権利者間の不均衡をまねくものとなっているのではありませんか。
次に、再開発組合が臨時総会で行った、「事業計画の変更」について、なぜ都市再開発法で定められた、公告・縦覧をしなかったのか、お聞きします。
徳島市は、縦覧に供する必要はないとして、認可されましたが、組合設立時から、現在に至るまで、施設建築物の設計変更は、当該施設建築物の延べ面積の１０分の１をはるかに超えたものとなっており、まさに、都市計画法施行令第４条にいう、公告縦覧のいらない「軽微」な変更には当たらないと思いますが、いかがですか。
そのために改めて、お聞きしますが、主な施設建築物の設計の変更面積を、組合設立時と事業計画変更時とで、どう変わったのかお答えください。
再問
新町西再開発事業について、質問を続けます。
まず、権利変換について、権利変換前と権利変換後の責任の違いについて質問しましたが、「仮定の話」については答弁を差し控えるとし、お答えいただけませんでした。
また、選挙前に権利変換を確定させるための、補償費や債務負担行為の予算計上などするのかどうかについても「適切な時期」に必要な補正をお願いするなどとして、選挙前の実施を否定せず、選挙前に実施する可能性を残しています。
そこで、４選出馬表明をされた市長にお聞きします。
市長は、本定例会の市長説明で、都市計画の変更手続きについて「今、まさに、本市の将来を見据えた早急に取り組まなければならない事業であるということを、少しの揺るぎもなく確信しており、」「都市計画の変更手続きをすすめてまいりたい」とのべ、また、出馬表明でも「いかなる困難がたちはだかろうとも、政策実現に向け，ゆるぎない信念と不屈の精神で、やりとげる覚悟であります」と、「ゆるぎない」という言葉を二度にわたって使われました。
これは、ゆるぎない強い市長の決意表明ともとれますが、逆にここに至って、選挙の結果、再開発事業がとん挫する恐れが生じているという危機感が、市長の２度にわたる「ゆるぎない確信、ゆるぎない信念」という言葉になって発せられたのではないでしょうか。私は、そのような思いをしながら、出馬表明をお聞きした次第です。
さて、市長がどのような決意で、選挙に臨まれるかは別にして、選挙直前の今、現職の市長として選挙前に、選挙後の結果次第で、市民に損害を与える可能性のある行為は絶対にしてはならないことではないでしょうか。
具体的に申し上げますと、「権利変換計画」確定のための、新ホールの取得に必要な債務負担行為や権利変換確定後に転出する８２名の権利者らに支払う「補償費」などの予算の提案です。
先の答弁で都市整備部長は「権利変換後に中止された再開発事業はない」と言われました。
それは、権利変換計画が確定・承認されれば、都市再開発法の下で、全権利者の財産の所有権が再開発組合へと移り、同時に、権利者は、補償金をもらうか、若しくは再開発地区に施工する建築物の床を獲得する、新たな権利が発生する関係で、抜き差しならない形が生ずるからです。したがって、権利変換の確定前に、裁判の結果、債務負担行為や補償費を徳島市が撤回せざるを得なかったことは、選挙の結果に再開発の是非をゆだねる上では、市民にとって実に幸いでした。
権利変換計画が確定していない今なら、市民は、なんらの損害を受けることなく、再開発事業から手を引くことができる。
ホールの売買契約を交わすなど債務負担行為で行えば、徳島市は再開発事業から抜き差しならない立場に追い込まれるのは必然です。
しかし、そのようなことを知った上で、
即ち、目前に迫った市長選挙の結果いかんで、市に損害を与えかねないことを承知の上で、選挙直前に債務負担行為や補償費の予算を再提出し、また、その予算を議会が承認するというのであれば、そのような予算議案を提出した市長も、またその議案を通す議会や議員も、市民の新町西再開発事業についての是非を問う選択の自由を侵害するものだと言われても仕方ないのではないでしょうか。
市長にお聞きします。
あなたの選挙出馬表明でしめされた新町西再開発事業に対する「ゆるぎない確信、ゆるぎない信念」が例えあっても、新町西再開発事業の是非は、市民の選挙での選択に委ね、選挙前に、権利変換計画の認可は行わない。提出しようとしていた債務負担行為や補償費予算は選挙の前には提出しない。この二つの約束を、立候補表明されたこの議会の場でしていただけますか。明確にお答えください。
権利変換計画の内容について疑問点をただしましたが、
答弁では、つまるところ、なんらの問題もないとのことのようであります。再開発においては、工事費より安い時価で取得させることを、当然のことのように言いますが、市民の目線からすればどうでしょうか。
工事費は９月議会の答弁よりさらに高くなりました。これによって、徳島市は１㎡８０万円の工事費でできる小ホールを１４１万円で、１．７６倍という金額でうんと高くホールを取得する。
一般権利者に、権利変換する床は、１㎡５９万円の工事費をかけた住戸を、半値の３０万円で取得させる。商業施設も１㎡５５万円でできたものを１階・２階平均で１㎡２５万円で取得するわけですから、工事費の４５%の金額で取得するわけです。
このような権利変換の実態について考えるとき
例えば、ある建設会社が工事費に１㎡５９万円かけてマンションをつくり、３０万円で売りに出すなどということはあり得ませんし、店舗を５５万円で建設し２５万円という建設費の半額以下で販売する建設会社があるでしょうか。そんなことはあり得ません。
これらは、市民の税金を使う、再開発だからできる「芸当」ではありませんか。
そして、それらの負担は、これまでの議会答弁で「最終的にホールで清算する」と答弁されているように、ホールの価格を操作し、釣り上げることによって捻出されることはあきらかです。
次に、権利変換の公平性の問題ですが、答弁によって、逆に不均衡な権利変換計画であることがいよいよ明らかになったのではないでしょうか。
答弁で、ホールの施設の一部である「駐輪場棟」を権利変換の対象物件としていることについて、戸別訪問や、組合総会で「市が借りる予定である旨の」説明を行っているから、「公平性は担保されている」と言われました。
しかし、なぜ、市はそのような特別な説明をしなければならなかったのでしょうか。
公平性に問題があるからそこ、他の物件では不必要な「市が借り受ける予定である旨の」「特別な説明」を戸別訪問や総会で行わなければならなかったのではないでしょうか。
再開発の権利者は、当然様々な事情を抱えています。権利変換といっても床をもらわず、補償金をもらって転出する権利者は大勢です。転出する権利者にとってみれば、床の不公平性などは関心のない問題となりますし、権利者の中には少々の問題は折り合いをつけて、目をつぶってという方もあるでしょう。そういう権利者の実態に依拠して、総会で承認されたなどといいますが、臨時総会では、この議案に多くの権利者が反対し、過半数をほんの少し上回る程度ではなかったでしょうか。
様々な権利者間の利害が、からむ、からこそ、公平性の原則は、再開発法のもとで、法の在り方として厳密に行うよう求められているものであり、公平性や不均衡という問題は、総会や組合員の了承を得られたから、「良し」とするものではありません。
ここにも、都市計画法の見直し手続きを必要なしとしたのと同様の法の軽視が如実にあらわれているのではありませんか。
次に、事業計画の変更と広告・縦覧の必要性について、
街区ごとの延べ面積について数値を並べ、組合設立時と事業計画変更時との差がいずれもそれぞれ１０分の一以下だったから、公告縦覧を行わなかったと答弁されました。
ここには、答弁のごまかしが潜んでいます。
それは、答弁の数値は、延べ面積であって、「設計変更面積」ではないからです。法施行令第４条は、「施設建築物の設計の概要の変更で」と記され、設計概要の変更された建築物の面積について、１０分の一かどうか問われているのです。
この質問に先立って、徳島市からいただいた資料では、
用途別の床面積比較では、商業施設床面積がマイナス８７６㎡。また、住宅は１２６４㎡のマイナス。そして、組合設立時にはなかった、駐輪棟が８３８㎡、事務所棟も７００㎡増えました。これらの床面積の増減はいずれも設計変更を伴うものです。こうして設計変更は増減合わせて３６７８㎡の変更がなされています。
こうしてみると、山側、川側合わせて約２万１千㎡の内、３６７８㎡の設計変更ですから１７．５%設計の変更が行われたことになります。
これでも、１０分の一以下だと、言い張るおつもりでしょうか。お答えください。そして、反論されるなら、具体的な数字は、街区ごとに、「設計変更の面積」をあげてください。
以上答弁をいただいて、質問を続けます。
再々問
再問の答弁で、十分の一を超えると私が指摘した、３６７８㎡の数値は否定されませんでした。
ただ、この数値が、マイナスとプラスの絶対値の合計で説明しており、増減の数値をいう場合は、「プラスとマイナスの合計」をいうと考えると答弁し、その結果、山側、川側それぞれ十分の一以下と判断したと答弁されましたので徳島市のこのような法の解釈について、まず、一言言っておきたいと思います。
設計変更の増減について、徳島市のいう、「プラスとマイナスの合計」をいうと考えるという立場に立つと、
例えば、施工区域内の設計を変更し、住居として１００坪の建物建て、同じ施工区域内の、別のところに１００坪の店舗を建てるという設計変更しても「プラスとマイナスの合計」、つまり、設計の概要の変更はゼロとなってしまいます。
このような解釈がはたして成り立つのでしょうか。
私は、壊すのも設計の変更であり、建てるのもまた、設計の変更を伴うもので、設計の概要変更はゼロではなく、２００坪の面積の設計が変更されたとするのが、この法の正しい解釈のあり方だと指摘しておきたいと思います。
次に、市長からの答弁がありました。
新町西再開発事業の是非は、市民の選挙での選択にゆだねる、そのためにも、市民に損害を与えるような、債務負担行為や補償費の予算は選挙前に提出しないと明言されることを期待していましたが、適切な時期に、必要な補正予算の計上や債務負担行為などをお願いしたいと考えるなどと述べ、選挙前の予算提出について否定されませんでした。
この市長の姿勢は、全く看過できません。
市民が市長を選ぶ選挙が目前に迫っています。新市長によって再開発事業が白紙となれば、当然再開発事業は止めることになます。その際、市民に損害を与え、市民が選択した市政への障害となるような行為を行ってもよいものでしょうか、
債務負担行為や補償費などの予算提出はしないこと。
文化センターは、選挙前に廃館・解体することはせず存続可能な状態にしておくこと。
公園整備事業・川の駅護岸工事等の予算停止措置を継続し選挙前に執行しないこと。
以上、市長選挙の結果次第で、市民に無用の混乱や損害を与えかねない再開発事業の推進は少なくとも停止する、その最低限の度量を発揮されることを市長に求めて、質問と討論を終わります。
